実は今年から、不動産投資をはじめようと、不動産投資セミナーや書籍を買って勉強してます。
中古アパート一棟、中古マンション、戸建、それぞれの立場からメリットデメリットを書いている本を5冊ほど読んだ結果、
中古マンションにしようと決めたので、今は物件購入のための選定中で、様々な不動産投資のセミナーや面談に参加しています。
無料個別面談に参加するまでのプロセスを書きました。
不動産投資の内容によって必要になってくる資金はそれぞれ変わってくるんですが、JPリターンズの場合はどれぐらいの資金があれば大丈夫なんでしょうか。
ちょっと疑問に思ったので、調べてみました。
まず公式サイトの方に書かれているのが、こちらのよくある質問の回答です。
Q：自己資金が少なくても始められますか？
A：少ない自己資金でも、マンションのオーナーになる事ができます。一般的に物件価格の１０％の頭金と諸費用があればマンション投資が可能です。銀行から物件価格の１００％の融資を引き出すことのできる物件であれば諸費用のみでマンション投資が可能となります。詳しくはセミナーでお尋ねください！
物件価格の10％の頭金と諸費用……。
東京近郊エリアのJPリターンズが扱っている物件がどれぐらいの金額のものなのかはちょっと分かりませんが、JPリターンズでは中古物件を扱っているらしいので、資金的にはあまり必要ないのかもしれません。
ということで更に調べると、JPリターンズでは資金に応じて3つのタイプの不動産を選ぶことができるそうです。
1つ目は、自己資金10万円から始められる1000万円以下の「低価格高利回り物件」。
2つ目は、1700～2500万円ぐらいの価格帯の「都心築浅物件」。
3つ目は、2500万円～9000万円ぐらいの高額な「都心ファミリータイプ物件」です。
なので、資金が十分にある人は3つ目のタイプを選べばそれだけ得られる利益が大きくなる可能性がありますし、それほど資金がないという場合には1つ目の「低価格高利回り物件」を選べばいいということになります。
あるいは、最初のうちは1つ目の物件で最低限の利益を確保しつつ、実際に利益が出ることがわかった時点で2つ目、あるいは3つ目の投資物件にシフトしていくのもアリかもしれません。
ただ不動産投資は当然ながらある程度の「余裕資金」の範囲内で行うのがベストなので、
「今全然資金がないんだけど、借金してでも取り組んだほうがいい？」
という質問に対しては「絶対やめたほうがいい」と言っておきます。
ちなみに一応、JPリターンズの不動産投資セミナーの対象者は（いろんな記事で言ってますが）「年収400万円以上のサラリーマン」レベルだそうです。
もちろん「それ以下の収入だと不動産投資は不可能！」というわけではありませんが、それぐらいの収入があった方が、安心して不動産投資に取り組めると思います。
Jpリターンズさんは平成14年に設立されている比較的若い不動産仲介会社さんです。
事業内容をみる限り、不動産の土地や建物の販売、管理、仲介業務を一手で引き受けている会社のようです。
従業員数は公式に公表していませんが、営業の方に口頭で聞いた限りでは2019年6月時点では100名以内程度。
東京全体の空室率は14.5％と比較すると、入居率は高いです。 実は、東京23区で最も空室率が高い千代田区では、36.5％が空室です。 *1
最大の特徴はJPリターンズさんが一括で借り上げたマンションから提案してもらっている点が特徴です。
つまり、適当に物件を選んでいるわけではなく、
物件を一括で借り上げている＝JPリターンズさんが購入したもの=空室リスクも少なくすぐに入居が可能になると見込んでいる という意味合いが強いです。
物件の一括購入は経営資金に直接影響がでてしまうので、慎重に借り上げ対象を選んでいることもあり、都心の物件のノウハウには強みがありそうです。
主に都心の物件の中古から築浅、ファミリータイプまでを扱っているとの。
「多少利回りが下がってもいいから空室リスクを取らない方法で運用したい」という方向けのために、「サブリース契約」という方法が不動産投資では存在します。 サブリース契約は不動産管理会社に家賃収入から手数料を支払う代わりに、一定金額は必ず毎月オーナーに払いますよーという契約です。
つまり、月々の家賃収入を少し不動産管理会社に渡す代わりに、空室リスクは不動産管理会社にとってもらう、という方式です。
JPリターンズでは「サブリース契約」と「管理代行契約」の選択が可能です。
利回りが下がること、管理会社側で保証金額を勝手に変えられてしまう、管理会社の倒産などなど、サブリース契約にもデメリットやリスクがあるが、契約時にそれを選ぶことができるのがメリットです。
SBI証券でも、一般投資家向けにセミナーを実施しています。 金融機関からもセミナーを共催する会社としても信頼関係や評価を受けている可能性が高いです。
当日の個別面談までの流れを紹介しておきます。
①申し込み
↓
②電話面談
↓
③セミナー（面談）
webで申し込み後、メールアドレスに電話での電話面談の調整が行われます。
私は20:00ごろから面談をしていただきました。
30分〜1時間程度行います。 * 不動産投資の目的 * 年収 * 現在の会社の勤続年数 * 金融機関からの借り入れ状況
個別面談では、不動産投資を行う上での外部の情勢、今後の年金受給、都市の人口動態など、
「いま不動産投資をすべきか」
「どこで買うのが有利か」
「どのような戦略で持つべきか」
などなど、有意義な話をしてもらえました。
その上で、JPリターンズさんで扱う物件、購入オプションのさわりを聞きました。 全体的に初心者にもわかりやすい内容でした。
不動産投資を検討している場合、重要なこととして、 いろんな側面から賃貸管理会社の人の話を聞く必要があると思うので、実際にJPリターンズさんで決めているわけでなくても勉強になります。
40代程度の男性と20代の男性が２名。
私は勤務後の面談が難しかったので、ランチの時間にお願いできました。
また、場所も都内にいるからか、近くのカフェでやってもらうことができました。
時間も1時間きっかり、時間に間に合うように設定いただけました。
東京都内で不動産投資を検討している人は、本だけでなく直接賃貸会社の方から情報を引き出すことが重要です。
もちろん最後は自分で決める必要があるのですが、情報や観点がわかっていないと選びようがないので、
「無料で区分マンション投資の情報が聞ける」というだけでも十分参加の価値はあるかと思います。